Estimation appartement à Sartrouville en 2026 : pourquoi deux biens voisins peuvent s’écarter de 3 000 €/m² ?
Vous habitez Sartrouville et vous vous demandez ce que vaut réellement votre appartement aujourd’hui.
Je suis François Da Costa, conseiller immobilier sur la commune. Mon travail consiste à lire les ventes qui se signent vraiment ici, rue par rue, plutôt qu’à appliquer une moyenne au mètre carré.
Or à Sartrouville, cette moyenne ment souvent. En décembre 2025, un appartement rue du Mont Olivet est parti à 2 661 €/m². Le même mois, rue de Stalingrad, un autre atteignait 5 696 €/m². Deux ventes, une seule commune, plus du double d’écart.
Dans cet article, je vous montre où se situe votre bien dans cette fourchette, et ce qui vous fait basculer d’un côté ou de l’autre.
Le marché de l’appartement à Sartrouville aujourd’hui
Sartrouville est d’abord une ville d’appartements. Ils représentent 64,1 % du parc de logements, et 303 des 533 ventes enregistrées en 2025.
C’est aussi une ville habitée, pas spéculée : 93,8 % de résidences principales, seulement 5,3 % de logements vacants, et plus d’un ménage sur deux installé depuis dix ans ou plus. Les biens qui se libèrent sont donc rares et les acheteurs, souvent des familles ou des primo-accédants, regardent chaque annonce de très près.
Sur les prix, le marché de l’appartement s’est nettement assagi.
- Médiane notariale : 3 593 €/m², dans une fourchette allant de 2 774 à 4 620 €/m²
- Médiane des ventes réellement signées en 2025 : 3 667 €/m²
- Moyenne DVF 2025 : 3 754 €/m², contre 4 082 € en 2024
Ce recul de 8 % en un an change la donne. Un vendeur qui se cale sur les prix de 2023, quand la moyenne culminait à 4 250 €/m², partira mécaniquement trop haut. Sur un 60 m², l’écart entre 2023 et 2025 représente près de 30 000 €. Autant dire que le prix de départ ne se choisit plus au feeling.
L’appartement recule de 8 % en un an à Sartrouville quand la maison progresse de 10 %. Deux marchés opposés dans une même ville.
📌 Le mémo
- 64,1 % du parc est constitué d’appartements, avec 303 ventes en 2025.
- La médiane se situe entre 3 593 et 3 667 €/m² selon la source.
- La moyenne DVF passe de 4 082 € (2024) à 3 754 €/m² (2025).
- Soit -8 % en un an : se caler sur 2023 coûte près de 30 000 € sur un 60 m².
- Marché de résidences principales (93,8 %) : acheteurs exigeants, offre rare.
Les rues qui font l’écart à Sartrouville
Les ventes signées dessinent une géographie très contrastée, et les noms de rue en disent plus long qu’un plan de secteur.
Dans le haut du marché, l’avenue de la République a vu partir un 74 m² à 399 000 €, soit 5 392 €/m². La rue de Stalingrad fait encore mieux avec un 56 m² à 319 000 €, à 5 696 €/m².
L’avenue de la Convention suit à 4 291 €/m² sur un 55 m², et l’avenue de Tobrouk à 4 342 €/m² sur un petit 38 m².
À l’autre extrémité, la rue du Mont Olivet concentre les valeurs les plus basses : 2 661 €/m² sur 56 m², puis 2 687 €/m² sur 67 m². La rue Linné s’inscrit dans la même zone avec 2 809 €/m² sur 81 m². La rue Louise Michel occupe le milieu de tableau, à 3 548 €/m².
Attention toutefois : une même rue ne garantit rien. L’avenue de la République apparaît deux fois dans les ventes récentes, une fois à 5 392 €/m², une autre à 3 235 €/m². L’adresse compte, mais l’immeuble, l’étage et l’état comptent tout autant.
Cette dispersion se lit aussi à l’échelle intercommunale. Sartrouville, à 3 593 €/m² de médiane, reste sous Bezons (3 702 €), sous la moyenne des Yvelines (3 854 €), loin derrière Montesson (4 326 €), Carrières-sur-Seine (4 814 €) et Maisons-Laffitte (5 392 €).
Sartrouville est le point d’entrée abordable d’un bassin cher. Vos acheteurs viennent souvent d’y avoir renoncé faute de budget.
📌 Le mémo
- Haut du marché : rue de Stalingrad (5 696 €/m²) et avenue de la République (5 392 €/m²).
- Bas du marché : rue du Mont Olivet (2 661 €/m²) et rue Linné (2 809 €/m²).
- Milieu de tableau : rue Louise Michel, 3 548 €/m².
- Une même rue peut varier du simple au double : 5 392 € contre 3 235 €/m².
- Sartrouville reste sous Bezons, Montesson, Carrières-sur-Seine et Maisons-Laffitte.
Ce qui fait vraiment monter ou baisser le prix ici
Entre 2 661 et 5 696 €/m², l’écart ne s’explique pas par la chance. Il se décompose, ligne par ligne.
Le stationnement arrive en tête. À Sartrouville, 67 % des logements disposent d’une place réservée : quand votre lot n’en a pas, vous ne perdez pas un confort, vous sortez du standard local. C’est un des rares critères qui peut coûter plusieurs milliers d’euros à lui seul.
Viennent ensuite les fondamentaux du lot, dans l’ordre où je les examine lors d’une visite d’estimation :
- L’étage et la présence d’un ascenseur.
- L’exposition et l’extérieur — balcon, loggia ou terrasse.
- L’état réel du bien, cuisine et salle de bains en première ligne.
- La qualité de la copropriété : charges, ravalement voté, entretien des parties communes.
- La typologie, sachant que les 3 pièces (29,5 % du parc) et les 4 pièces (24,9 %) constituent le cœur de la demande.
La surface joue enfin un rôle mécanique souvent sous-estimé. Les petites surfaces se vendent à un prix au mètre carré plus élevé : les 38 m² de l’avenue de Tobrouk sortent à 4 342 €/m², quand les 81 m² de la rue Linné tombent à 2 809 €/m². Appliquer le même prix au m² à un studio et à un quatre-pièces conduit droit à l’erreur.
À Sartrouville, la place de parking n’est pas un bonus. Son absence est une décote, parce que deux logements sur trois en ont une.
📌 Le mémo
- 67 % des logements ont une place réservée : sans parking, vous sortez du standard local.
- Étage, ascenseur, exposition et extérieur arrivent juste derrière.
- L’état de la cuisine et de la salle de bains pèse lourd sur la négociation.
- Les 3 pièces (29,5 %) et 4 pièces (24,9 %) sont le cœur de la demande.
- Les petites surfaces se vendent plus cher au m² : 4 342 € sur 38 m² contre 2 809 € sur 81 m².
Pourquoi un simulateur en ligne ne suffit pas ici ?
Un outil automatique fait une chose : il applique un prix moyen communal à votre surface. À Sartrouville, cette méthode se heurte à un mur.
Prenez la médiane de 3 667 €/m² appliquée à un 56 m². Le simulateur annonce 205 000 €. Or les deux 56 m² réellement vendus fin 2025 sont partis à 149 000 € rue du Mont Olivet et à 319 000 € rue de Stalingrad.
Même surface, même commune, 170 000 € d’écart — et l’outil se trompait dans les deux cas.
L’algorithme ignore aussi la baisse de 8 % encaissée par l’appartement en un an, parce qu’il travaille sur des historiques lissés. Il ne sait pas que la maison, elle, a progressé de 10,6 % sur la même période. Il ne voit ni votre vue, ni votre étage, ni le montant des charges, ni l’état du hall d’entrée.
Ce sont pourtant ces éléments qui décident du prix final. Les données sont un point de départ ; les visiter est un métier.
Deux appartements de 56 m² vendus le même mois à Sartrouville : 149 000 € et 319 000 €. Aucun algorithme ne prédit cet écart.
📌 Le mémo
- Le simulateur applique une moyenne communale à votre surface, rien de plus.
- Sur un 56 m², il annonce 205 000 € quand le marché a payé 149 000 € et 319 000 €.
- Soit 170 000 € d’écart sur une surface strictement identique.
- L’algorithme ignore la baisse de 8 % de l’appartement et la hausse de 10,6 % de la maison.
- Il ne voit ni l’étage, ni les charges, ni l’état des parties communes.
En résumé
- L’appartement domine à Sartrouville : 64,1 % du parc et 303 ventes en 2025
- La médiane s’établit autour de 3 593 à 3 667 €/m², en repli de 8 % sur un an
- Les ventes réelles s’étalent de 2 661 €/m² rue du Mont Olivet à 5 696 €/m² rue de Stalingrad
- Le stationnement, l’étage, l’extérieur et l’état pèsent plus lourd que l’adresse seule
- Sartrouville reste plus abordable que Montesson, Carrières-sur-Seine et Maisons-Laffitte
Vous voulez savoir où se place votre appartement ?
Je me déplace chez vous, je regarde votre bien, votre immeuble et votre quartier, puis je vous donne un prix argumenté avec les ventes comparables à l’appui. C’est gratuit et sans engagement. Contactez-moi, on en parle simplement.
Vos questions sur l’estimation à Sartrouville
Quel est le prix moyen au m² d’un appartement à Sartrouville en 2026 ?
La médiane notariale se situe à 3 593 €/m² et la médiane des ventes réellement signées en 2025 à 3 667 €/m². La fourchette va d’environ 2 774 à 4 620 €/m². Les ventes DVF montrent des extrêmes plus larges encore, de 2 661 €/m² rue du Mont Olivet à 5 696 €/m² rue de Stalingrad.
Les prix des appartements baissent-ils à Sartrouville ?
Oui. Le prix moyen des appartements est passé de 4 082 €/m² en 2024 à 3 754 €/m² en 2025, soit un recul de 8 % en un an. Sur cinq ans, la baisse atteint 6,1 %. À l’inverse, les maisons ont progressé de 10,6 % sur la même année.
Quelles sont les rues les plus chères pour un appartement à Sartrouville ?
Les ventes de 2025 placent la rue de Stalingrad à 5 696 €/m² et l’avenue de la République jusqu’à 5 392 €/m². L’avenue de la Convention et l’avenue de Tobrouk dépassent 4 200 €/m². À l’opposé, la rue du Mont Olivet et la rue Linné se situent entre 2 661 et 2 809 €/m².
Sartrouville est-elle chère par rapport aux communes voisines ?
Non, Sartrouville reste plus accessible. Sa médiane appartement de 3 593 €/m² se situe sous Bezons (3 702 €), sous la moyenne des Yvelines (3 854 €), et bien en dessous de Montesson (4 326 €), Carrières-sur-Seine (4 814 €) et Maisons-Laffitte (5 392 €).
Une place de parking augmente-t-elle vraiment la valeur d’un appartement à Sartrouville ?
Oui, et surtout son absence pénalise. 67 % des logements de la commune disposent d’un stationnement réservé. Un lot sans place sort donc du standard local et se négocie plus difficilement, notamment auprès des familles et des acheteurs qui travaillent hors de la commune.
Pourquoi mon estimation en ligne diffère-t-elle du prix de vente réel ?
Un simulateur applique une moyenne communale à votre surface. Or à Sartrouville, deux appartements de 56 m² se sont vendus fin 2025 à 149 000 € et 319 000 €. L’outil ignore l’étage, l’extérieur, l’état du bien, les charges et la qualité de la copropriété.
Un petit appartement se vend-il plus cher au m² à Sartrouville ?
Oui, généralement. Un 38 m² avenue de Tobrouk est parti à 4 342 €/m², tandis qu’un 81 m² rue Linné n’a atteint que 2 809 €/m². Appliquer le même prix au mètre carré à toutes les typologies fausse l’estimation, à la hausse comme à la baisse.
Combien de temps faut-il pour vendre un appartement à Sartrouville ?
Le volume reste soutenu, avec 303 ventes d’appartements en 2025. Dans un marché en repli de 8 %, c’est le positionnement du prix de départ qui détermine le délai. Un bien affiché aux niveaux de 2023 reste durablement en ligne sans déclencher de visites qualifiées.
François Da Costa — Conseiller immobilier iad France, Sartrouville et communes voisines. Estimation gratuite et sans engagement, appuyée sur les ventes réellement signées.
François Da Costa
Conseiller immobilier · IAD France
- 📍 Sartrouville (78500)
- 📞 06 26 82 68 01
- ✉️ francois.da-costa@iadfrance.fr
- 🕒 Du lundi au samedi · 9h / 19h
Contactez-moi
Une question, un projet immobilier ? Je vous réponds rapidement.