PLU Sartrouville : ce qu’un Sartrouvillois vérifie avant d’acheter, vendre ou agrandir
Votre maison peut-elle s’agrandir ? L’appartement repéré près du Plateau va-t-il prendre de la valeur ? La réponse se trouve dans le plan local d’urbanisme (PLU), qui fixe parcelle par parcelle ce qu’on peut bâtir. Je suis François Da Costa, conseiller immobilier iad France, né à Sartrouville et ancien courtier : mon réflexe, c’est de repérer les blocages avant qu’ils ne coûtent cher.
PLU Sartrouville : un règlement de 2006 qui n’a jamais cessé de bouger
Une ville qui écrit encore ses propres règles
Sartrouville applique son PLU communal du 21 septembre 2006. Sa modification n° 9 date du 8 juillet 2025, après enquête publique au printemps 2025.
L’agglomération Saint Germain Boucles de Seine (19 communes, 347 625 habitants) n’a pas de PLUi, et celui de Boucle Nord de Seine ne nous couvre pas. Faute de SCoT (caduc depuis 2021), le SDRIF-Environnement de 2024 fait office de cadre supérieur.
Aucune révision générale n’est identifiée : à vérifier auprès du service urbanisme de la mairie. Depuis la loi « Huwart » (26 mai 2026), attendez plutôt des modifications ponctuelles.
Les chantiers inscrits dans la modification n° 9
- Plateau des Indes : renouvellement urbain (NPNRU), tours 17 et 18 démolies en 2024 (170 logements), puis 100 logements, un parking souterrain et 6 maisons groupées sur le « Lot A ».
- Les Sureaux : zone d’activités reconvertie en habitat, avec sa propre OAP.
- Rue des Arts : de l’habitat sur une friche visible depuis l’avenue Maurice-Berteaux.
- Collège Romain-Rolland : forages géothermiques pour un réseau de chaleur.
En annexe : règlement local de publicité (2023), charte paysagère et cahier de prescriptions du Plateau (CPAUPEE).
Un PLU ancien mais entretenu offre des règles prévisibles ; la vraie nouveauté se joue sur les Indes, les Sureaux et la rue des Arts.
- PLU communal du 21 septembre 2006, modification n° 9 du 8 juillet 2025.
- Pas de PLUi ; le SDRIF-Environnement 2024 sert de cadre supérieur.
- Aucune révision générale identifiée : vérifiez en mairie.
- Secteurs qui bougent : Plateau des Indes, Sureaux, rue des Arts.
Zonage du PLU de Sartrouville : où peut-on bâtir ?
Une ville presque entièrement urbaine
« U » désigne un secteur déjà bâti et desservi ; Sartrouville en décline une vingtaine, chacun avec son chapitre :
- UAa à UAe (dont UAcpm et UAd1) : le centre ancien et ses faubourgs.
- UC à UC5, UCA, UCpm : les grands ensembles, dont le Plateau des Indes et les Sureaux (UC3, UC5).
- UIA, UIB, UIC : les zones d’activités.
- UB, UB1, UE, UG, UL à UL3, UM : des secteurs particuliers, à situer sur le plan.
Trois zones à urbaniser (AU, AUG, AUIC) ont leurs propres conditions.
Ce qui reste vert, et les secteurs sous orientation
Une petite zone agricole (A) et trois niveaux de zones naturelles (N, N*, N**) protègent surtout les berges.
Cinq OAP, sortes de cahiers des charges de quartier, visent :
- le centre-ville : îlots Jean-Jaurès × Maurice-Berteaux et de la police municipale ;
- le Plateau : place Alexandre-Dumas, entrée du parc Youri-Gagarine, abords du cimetière et de l’église Saint-Martin ;
- l’avenue Maurice-Berteaux ;
- le site des Trembleaux ;
- les franges de la plaine de Montesson.
À Sartrouville, demandez-vous moins « est-ce constructible ? » que « quel sous-secteur ? » : chacun a ses chiffres.
- Une vingtaine de zones U, chacune avec son propre chapitre.
- Trois zones à urbaniser : AU, AUG, AUIC.
- Zones A et N : surtout la protection des berges.
- Cinq OAP encadrent les quartiers en projet.
Règles du PLU de Sartrouville : les chiffres qui décident
Emprise, hauteur, retraits : l’exemple du centre ancien
En zones UAa et UAb, le bâti en élévation couvre au plus 50 % du terrain (70 % pour les parties enterrées dépassant d’un mètre au plus) : sur 400 m², 200 m² au sol. Rien de fixé en UAb2 ; 60 % en zone d’activités.
La hauteur se mesure du sol existant au sommet, superstructures exclues, ou en niveaux (R+X+C, « C » valant comble ou attique). Côté avenues Jean-Jaurès et République, une marge de 2 m s’impose là où le plan l’indique ; sinon, on bâtit à l’alignement.
- Rez-de-chaussée commerciaux : jusqu’à 3,50 m de dalle à dalle, en R+4+C.
- Balcons à pare-vues : exonérés des reculs latéraux.
- Sureaux (rue du Berry – rue des Sureaux) : 13 m et R+3, bande de 10 m côté pavillons.
- Végétal : un arbre de haute tige par 100 m² libres, un par 4 places de parking, plus un coefficient de biotope.
- Stationnement : normes en annexe 3.
- Aspect : « Toute imitation de matériaux ou utilisation brute de matériaux destinés à être recouverts est interdite. »
⚠️ Points de vigilance : servitudes et risques
- Église Saint-Martin, inscrite monument historique le 6 juin 1933 : à ses abords, l’architecte des Bâtiments de France a son mot à dire.
- PPRI de la vallée de la Seine et de l’Oise (30 juin 2007) sur les berges.
- Anciennes cavités (arrêté du 5 août 1986) et tout le territoire en zone spéciale de carrières (décret de 1969).
- Autres servitudes : gaz, lignes RTE 225 kV, voies ferrées, halage, aéroport du Bourget, télécoms, archéologie préventive.
Ni PPRT ni Seveso identifiés ; installations classées du Plateau à vérifier sur Géorisques, ZNIEFF sur l’INPN.
Courtier pendant 15 ans, j’ai vu des dossiers vaciller pour un risque découvert trop tard : lisez l’état des risques dès la première visite.
- Centre ancien (UAa, UAb) : 50 % d’emprise en élévation, 70 % pour l’enterré.
- Sureaux : 13 m et R+3, bande de 10 m côté pavillons.
- Un arbre de haute tige par 100 m² libres et par 4 places de parking.
- Vigilance : Saint-Martin, PPRI, carrières sur tout le territoire.
Ce que le PLU change pour votre projet à Sartrouville
L’appartement domine : 306 ventes en 2025, contre 222 maisons (DVF). Médianes : 3 696 €/m² en appartement, 5 250 €/m² en maison, soit −13,7 % et −7,9 % depuis le pic de 2023, avec des volumes tombés de 880 à 528 ventes.
Les portails affichent 3 800 à 4 600 €/m². Rues pavillonnaires, à titre indicatif : Rouget-de-l’Isle 6 814 € (17 ventes), Faidherbe 6 238 €, avenue de l’Entente 6 133 €.
Les opportunités suivent le zonage : environ 300 logements prévus aux Sureaux, une future gare au Val Notre-Dame, des berges recherchées (Fresnay et Vieux Pays : 4 406 €/m² selon MeilleursAgents) mais soumises au PPRI. Aux Champs-Pierreux, le sous-secteur exact reste à vérifier sur le plan.
Avant votre offre ou votre dépôt de permis
- Situez votre parcelle sur le Géoportail de l’urbanisme.
- Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel.
Prix en repli et projets neufs à venir : c’est le moment de négocier avec méthode, PLU en main.
- Médianes 2025 : 3 696 €/m² (appartement), 5 250 €/m² (maison).
- Recul depuis 2023 : −13,7 % et −7,9 % ; 528 ventes en 2025.
- À suivre : Sureaux (~300 logements) et future gare au Val Notre-Dame.
- Berges recherchées mais soumises au PPRI.
En résumé
- PLU communal de 2006, modification n° 9 du 8 juillet 2025, sans PLUi.
- Centre ancien : 50 % d’emprise ; Sureaux : 13 m, R+3.
- PPRI, carrières, abords de Saint-Martin : à vérifier avant l’offre.
- Médianes 2025 : 3 696 €/m² (appartement), 5 250 €/m² (maison).
Les règles évoluent : vérifiez auprès du service urbanisme de la mairie avant tout projet.
Parlons de votre projet à Sartrouville
Vendre, acheter, agrandir ? Je croise le PLU, les ventes réelles et le financement pour vous éviter les surprises. Zéro promesse inutile, 100 % engagement : estimation gratuite sur demande.
Demander mon estimation gratuiteSources : PLU de Sartrouville (modification n° 9, 2025) ; DVF ; INSEE.
Questions fréquentes sur le PLU de Sartrouville
Quel document d’urbanisme s’applique à Sartrouville ?
Sartrouville applique son propre PLU communal, approuvé le 21 septembre 2006. Sa modification n° 9 a été approuvée le 8 juillet 2025. La commune n’est couverte par aucun PLU intercommunal : le PLUi de Boucle Nord de Seine, approuvé en 2025, ne la concerne pas. Aucune révision générale n’est identifiée à ce jour, à vérifier auprès de la mairie.
Quelle surface puis-je bâtir sur mon terrain en centre-ville de Sartrouville ?
En zones UAa et UAb, l’emprise au sol des constructions en élévation est limitée à 50 % du terrain, et à 70 % pour les parties en sous-sol ou semi-enterrées ne dépassant pas un mètre. Elle n’est pas réglementée en UAb2. Chaque sous-secteur ayant ses propres valeurs, vérifiez la zone exacte de votre parcelle sur le plan de zonage.
Quelle hauteur est autorisée aux Sureaux à Sartrouville ?
Dans le secteur des Sureaux compris entre la rue du Berry et la rue des Sureaux, la hauteur maximale est limitée à 13 mètres et R+3, avec une bande de 10 mètres aménagée côté tissu pavillonnaire. La modification n° 9 du PLU y prévoit la reconversion de la zone d’activités en habitat, avec environ 300 logements.
Ma maison à Sartrouville est-elle en zone inondable ?
Les secteurs de berge relèvent du plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine et de l’Oise, approuvé le 30 juin 2007, qui ajoute ses propres règles à celles du PLU. Pour savoir si votre adresse est concernée, consultez l’état des risques sur Géorisques et la carte des servitudes annexée au PLU.
Le risque carrières concerne-t-il tout Sartrouville ?
Oui : la totalité du territoire communal est comprise dans la zone spéciale de recherches et d’exploitation de carrières de sables et graviers (décret du 11 avril 1969). Des périmètres liés aux anciennes cavités souterraines ont aussi été fixés par arrêté préfectoral du 5 août 1986. Vérifiez la situation de votre parcelle avant tout achat ou chantier.
Faut-il l’avis de l’architecte des Bâtiments de France près de l’église Saint-Martin ?
Oui. L’église Saint-Martin est inscrite au titre des monuments historiques depuis le 6 juin 1933. Ses abords sont protégés par une servitude AC1 : les projets situés dans ce périmètre sont soumis au contrôle de l’architecte des Bâtiments de France, ce qui peut influencer matériaux, volumes et délais.
Quel est le prix au m² à Sartrouville ?
En 2025, les médianes DVF s’établissent à 3 696 €/m² pour un appartement (306 ventes) et 5 250 €/m² pour une maison (222 ventes). Depuis le pic de 2023, elles reculent de 13,7 % pour les appartements et de 7,9 % pour les maisons, avec 528 ventes de logements en 2025.
François Da Costa
Conseiller immobilier · IAD France
- 📍 Sartrouville (78500)
- 📞 06 26 82 68 01
- ✉️ francois.da-costa@iadfrance.fr
- 🕒 Du lundi au samedi · 9h / 19h
Contactez-moi
Une question, un projet immobilier ? Je vous réponds rapidement.